בניית תמהיל משכנתא

הגענו למאמר השלישי שלנו שידבר על תמהיל המשכנתא לאחר שבמאמר הראשון הסברנו איך מתכננים משכנתא בצורה נכונה ובמאמר לאחריו הבאתי בפניכם מדריך לאישור עקרוני. במידה וטרם קראתם אותם מזמין אתכם לקרוא אותם הם יעזרו לכם ויעשו לכם הרבה סדר.

חשוב לציין שהתוכן המופיע בבלוג הנו כללי בלבד ואינו מתאים לכל סוג של אדם/ גולש ולא מהווה תחליך לייעוץ מקצועי פרטני.

מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא הרכב המשכנתא והוא בנוי ממספר מסלולי משכנתא שלכל אחד מהם מאפיין שונה, וריביות שונות. בעיניי תמהיל המשכנתא הנו החלק הכי חשוב במשכנתא, ככל שהוא מותאם לכם אישית ובנוי לצרכים היחודיים שלכם התמהיל יחסוך לכם הרבה מאוד כסף בעלות הכוללת של המשכנתא וגם בהחזר לשקל.

מה הם הפרמטרים החשובים שאנו חייבים להתייחס אליהם לפני שבונים תמהיל משכנתא?

• מאפיינים של הלווים: גיל ,מצב משפחתי, משכורת, ותכנון קריירה עתידי.
• האם ישנו צפי עתידי לשינוי בהוצאות כגון הוצאות גדולות צפויות ( קניית רכב, בר/בת מצווה גנים פרטיים לילדים וכו…).
• האם יש צפי עתידי לשינוי בהכנסות כגון שינוי קריירה, קידום בעבודה הגדלת הכנסות מעבודה נוספת ועוד…
• החזר חודשי רצוי.
• המסלולים שאותם אנו מעוניינים לשלב.
• הריבית שנקבל בכל מסלול.
• קצב סילוק המשכנתא שאנחנו מתכננים.
• היכולת שלנו לפרוע את המשכנתא לפני הזמן ומה הם עמלות הפירעון המוקדם ( קנס) הצפויים לנו.
• בימים הללו שהריביות עולות האם ללווה ישנה אפשרות לספוג עליות במשכנתא ועד כמה יציבות ההחזר חשובה לכם.

מה הם השיקולים שחייבים לקחת בחשבון בעת בנית תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא חייב לעמוד בדרישות של בנק ישראל, אשתף אתכם בשיקולים שעובר עימי לקוח במהלך תהליך הייעוץ.

1. קנסות היוון: אחד מהשיקולים הוא עניין קנסות ההיוון שאנו משלמים כשרוצים לפרוע מסלול של ריבית קבועה צמודה או לא צמודה. השיקול הופך להיות בעל משקל כשיש תוכנית לפרוע חלק מהמסלולים למשל בעת קבלת כסף מקרן השתלמות או ממקור אחר, או לחילופין שבונים תמהיל לזמן קצר זה בעיקר מתאים למשקיעים שרוצים למכור את הנכס אחרי מספר שנים.
2. זמן אחזקת הנכס: ישנו הבדל מהותי כשמדובר ברכישת נכס של שלשה חדרים ששם אשתמש יותר בריביות משתנות מאשר שיפור דיור לזוג מבוגר יותר שהדירה גדולה יותר ויקרה וגם משך האחזקה שלה הוא לטווח ארוך, אזי המשקל יהיה יותר לכיוון ריביות קבועות.
3. פיזור סיכונים: כשאני בונה תמהיל אני מתאים אותו למצב המדויק של הלווים, אולם משכנתא היא מוצר דינמי מיכוון שהשוק משתנה כל הזמן. לדוגמא בעת כתיבת המאמר ריבית הפריים עלתה, והריביות מתייקרות כמו כן האינפלציה בוודאי שהדברים נלקחים בחשבון ותמיד אבחן את התמהיל ואפזר את הסיכונים לרמת המינימום האפשרית בכדי להבטיח שהלקוח ישלם כמה שפחות ושיה יהיה כמה שפחות חשוף ככל הניתן לתנודתיות בשוק הפיננסי.
4. תחזית עתידית: בניגוד לבנקים שנותנים תמהיל גנרי שלוקח בחשבון אך ורק את מרכיב הרווח , אני משתמש בתוכנות מתקדמות שמחוברות לשוק ההון ובונה ללקוח תמהיל עם תחזית לשנה , שנתיים, חמש ואפילו לעשר בכדי שיהיה לו ביטחון מקסימלי ולא יהיה מופתע מהשינויים ויקבל החלטה כמה שיותר מושכלת עימי ביחד.
5. יכולת החזר: בזמן הזה שהאינפלציה גוהה, והריביות עולות יכולת החזר של הלווה היא מרכיב קריטי בתהליך קבלת ההחלטה לקחת משכנתא. למעשה כבר בפגישה הראשונה שאני מאפיין לקוח אני כבר בודק את יכולת החזר האם הוא יכול לעמוד בתשלום המשכנתא. הרגולטור קבע יכולת החזר של עד 40% מההכנסה הפנויה, אבל הבנקים בכדי להקטין סיכון שמרנים יותר ונוטים לאשר בין 30% עד 35% במקסימום. יכולת החזר מעל 35% תייקר את הריביות בצורה משמעותית מיכוון שהלווה נחשב בסיכון גבוהה , והבנק רוצה להרוויח מזה. אבל זה לא כלל ברזל בנק יכול לאשר גם אם יש מעל 35% על ידי למשל הכנסת ערב אבל עדיין תהיה משכנתא יקרה מבחינת של הריביות.

דרישות של בנק ישראל על מבנה המשכנתא

בנק ישראל מאפשר למשקי הבית לקחת משכנתא אולם בכדי להקטין סיכונים הוא הכניס דרישות מסוימות שדרך אגב משתנות כל הזמן לפי מצב השוק הפיננסי.

ריבית פריים: עד לקורונה בנק ישראל איפשר לקחת בתמהיל המשכנתא 1/3 במסלול פריים בלבד, אבל כשפרצה הקורונה והוא רצה להקל על החזרי המשכנתא הוא אפשר לקחת עד 2/3 מהסכום הכולל בריבית פריים, דרך אגב נכון להיום עדיין ניתן לעשות זאת.המלצתי למרות שריבית הפריים יתיקרה ועומדת נכון להיום על 2.25% עדיין היא זולה יותר מהמסלולים האחרים וחובתנו בעת בניית התמהיל לקחת את המסלול הזה. 

ריבית קבועה: בנק ישראל מחייב לקחת לפחות 33% מס"ך הכולל של המשכנתא בריבות קבועה צמודה או לא צמודה, השיקול מאחורי זה הוא להכניס מצב של יציבות ולהפחית סיכונים בתמהיל המשכנתא.

לסיכום:

במאמר הזה הובא לפניכם ידע רב שלא הרבה יועצים היו מעוניינים לשתף אולם אני דוגל בשיטה של לתת ערך ללקוח ללא שום תמורה בכדי שיוכל לקבל החלטה מושכלת.

לנוחיותכם מחשבון לבניית תמהיל משכנתא ממליץ לכם בחום כשאתם מקבלים אישור עקרוני מהבנק להכניס את הנתונים למחשבון ולהשוות בין ההצעות השונות שאתם מקבלים מבנקים שונים .

באור-אל יעוץ משכנתאות ופיננסים מלווים מספר רב של לקוחות ללקיחת משכנתא חסכונית , רווחית ויציבה מוזמנים ליצור עמנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.